城市是現(xiàn)代化建設的重要載體、人民幸福生活的重要空間。5月28日，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），為全國城市更新工作劃定了清晰的“施工圖”和“驗收表”。
根據(jù)《規(guī)劃》，到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。到2035年，城市更新體制機制更加完善，城市結(jié)構優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效取得顯著成效，創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市基本建成。
具體來看，《規(guī)劃》以量化指標的形式明確了“十五五”時期城市更新的具體目標。住房安居方面，將改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間），新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約11.5萬個，城中村改造約4000個。公共空間方面，將改造提升老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個，新建及改擴建體育場地面積12.8萬公頃，改造提升城市公園綠地2萬公頃。安全韌性方面，將完成城市地下管網(wǎng)改造36.5萬公里，改造存量應急避難場所5萬個，城鎮(zhèn)房屋基礎信息數(shù)字化率將達到95%以上。
據(jù)多家機構測算，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘款A計達15萬億元至20萬億元。這一政策紅利將全面激活相關產(chǎn)業(yè)鏈，帶來長期投資機遇。中信建投證券研報表示，高質(zhì)量開展城市更新對打造高品質(zhì)的住宅、宜居的城市空間、便利的周邊配套提出更高的要求，產(chǎn)品力強、布局核心城市的房企有望深度參與到高質(zhì)量城市更新工作中。在銀河證券看來，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，與城市更新、老舊小區(qū)改造等相關的建筑施工、規(guī)劃咨詢、檢驗檢測、裝修裝飾等板塊將受益。
58同城研究院院長張波表示，《規(guī)劃》的出臺，標志著城市更新步入制度化、長效化、市場化的新階段。城市更新正從單一的物理空間改造，向“空間+產(chǎn)業(yè)+消費”復合驅(qū)動轉(zhuǎn)型，對房地產(chǎn)市場影響深遠。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，當前城市更新已進入全面加速期，既為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力，也為實體經(jīng)濟與資本市場帶來廣闊機遇。嚴躍進預計，城市更新直接帶動建筑、建材、工程機械、規(guī)劃設計等上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，僅地下管網(wǎng)一項就將達5萬億元。老舊小區(qū)、城中村、危舊房的改造，也將持續(xù)拉動裝修裝飾、家居建材、電梯等行業(yè)增長。
根據(jù)《規(guī)劃》，推動老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，提升城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力。發(fā)展智能建造，培育現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)鏈。推動消費基礎設施改造升級，發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟、冰雪經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟等。
嚴躍進表示，城市更新不是簡單的“拆舊建新”，而是通過空間重構激活消費潛能。老舊街區(qū)、廠區(qū)改造為文創(chuàng)園區(qū)、特色商業(yè)街區(qū)，將直接帶動餐飲、零售、文娛等業(yè)態(tài)繁榮；體育場地、公園綠地的改造提升，則為體育消費、親子消費、銀發(fā)消費、休閑消費等創(chuàng)造新場景，進一步拓展城市消費的廣度與深度。
由于城市更新涉及面廣、資金需求大，《規(guī)劃》在政策支持層面也拿出了“干貨”。
在投融資方面，《規(guī)劃》構建可持續(xù)的城市建設運營投融資體系。明確允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，支持用作項目資本金；對風險可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項目，允許采用綜合開發(fā)、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持。推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等；支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)。
同時，按照誰受益、誰出資原則，充分發(fā)揮市場機制作用，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制。規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制，鼓勵民營企業(yè)積極參與城市基礎設施建設運營。穩(wěn)慎推進公用事業(yè)價格改革。更大力度支持盤活存量土地。例如，推動土地用途和建筑功能依法合理轉(zhuǎn)換；鼓勵多主體合作改造。合理降低土地整合、置換、聯(lián)合開發(fā)中的稅費負擔。規(guī)范長期租賃、先租后讓、彈性年期供應等土地供應方式，支持帶方案出讓。
從“開發(fā)”到“更新”，從“有沒有”到“好不好”，隨著數(shù)萬億投資穩(wěn)步落地、新消費場景次第開花、新產(chǎn)業(yè)空間拔節(jié)生長，城市更新的綜合效益將在經(jīng)濟、社會、生態(tài)等多個維度持續(xù)釋放，為高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力。
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