從歷史上看，廣州CBD最初是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商務(wù)功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業(yè)中心分離，如70年代，廣州市的CBD轉(zhuǎn)移到海珠廣場(chǎng)的舊交易會(huì)、廣州賓館和華僑大廈區(qū)域；80年代，隨著環(huán)市路內(nèi)多幢標(biāo)志性建筑的建設(shè)，廣州的CBD轉(zhuǎn)移到花園酒店、白云賓館、世貿(mào)一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風(fēng)，廣州CBD的核心產(chǎn)業(yè)開(kāi)始慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)移，大量金融保險(xiǎn)業(yè)，跨國(guó)公司總部集聚在中信、市長(zhǎng)大廈等大型建筑物，一個(gè)新的CBD已初具雛形。 事實(shí)上，從理論上CBD所承擔(dān)的功能看，上述CBD都不具備條件，無(wú)論作為區(qū)域性還是國(guó)際性CBD的要求看，上述CBD的輻射力都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這些CBD存在以下幾個(gè)共同特征：1）城市發(fā)展中自然形成。2）規(guī)模較小，功能主要集中在一條街道內(nèi)。3）未形成作為區(qū)域性CBD的地位。并且我們發(fā)現(xiàn)，隨著城市間競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，廣州CBD的地位似乎有下跌的跡象。
進(jìn)入21世紀(jì)，廣州珠江新城新規(guī)劃出臺(tái)，規(guī)劃為廣州CBD21。廣州市二十一世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)（GCBD21）的基本形態(tài)為： 以城市新中軸線沿線的天河體育中心地區(qū)和珠江新城商務(wù)辦公區(qū)為硬核（Hard Core），以天河中心區(qū)和東風(fēng)路、環(huán)市東路沿線地區(qū)為核緣（Core Fringe），以城市新中軸線南延地區(qū)為發(fā)展用地儲(chǔ)備，以廣州大道、天河?xùn)|路（江海大道）為內(nèi)部交通軸的CBD結(jié)構(gòu)。建設(shè)珠江新城，是提高廣州CBD等級(jí)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措。珠江新城從一開(kāi)始就是廣州城市策劃的產(chǎn)物，是廣州建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際大都市的一個(gè)重要步驟。珠江新城無(wú)論在定位上、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上、規(guī)模層次上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前的CBD，因此珠江新城對(duì)廣州的建設(shè)者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)全新的事物。
作為新城區(qū)，天河CBD的歷史非常短。城市中心東移是天河CBD發(fā)展的直接原因，80年代末，廣州市政府就有了城市東移的設(shè)想，并利用天河體育中心的建設(shè)初步實(shí)施這一設(shè)想，隨著廣州火車(chē)東站等大型設(shè)施的建設(shè)，城市中心向東不斷推進(jìn)。 廣州商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求以及商務(wù)產(chǎn)業(yè)求心性的特征，使天河迅速吸引了部分商務(wù)產(chǎn)業(yè)的集聚，這些高層次的商務(wù)產(chǎn)業(yè)主要集中在天河體育中心地區(qū)，以天河北地帶為甚。但由于規(guī)劃時(shí)并沒(méi)有將此地區(qū)作為發(fā)展商務(wù)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，因此天河北地帶在發(fā)展中并沒(méi)有太多可以超越環(huán)市東的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展模式也和環(huán)市東類(lèi)似，即由少數(shù)大型建筑物帶動(dòng)而成。
廣州CBD21的硬核部分落足天河，使天河CBD的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的階段。根據(jù)廣州CBD21的規(guī)劃，天河體育中心地帶和珠江新城將成為集商業(yè)與商務(wù)與一體的廣州CBD21的核心。至今，天河體育中心地帶已初具規(guī)模，未來(lái)決定CBD等級(jí)的主要是珠江新城。廣州１９９３年政府把廣州城市中心定在珠江新城，并打算用５-１０年時(shí)間把它建成一個(gè)現(xiàn)代化的金融商務(wù)中心。但隨著國(guó)際與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化以及廣州自身的發(fā)展需要，原有的定位已不合適，重新定位迫在眉睫。根據(jù)2000年，政府在重新制定珠江新城的規(guī)劃的同時(shí)，把珠江新城重新定位為“中央商務(wù)區(qū)”。 計(jì)劃從現(xiàn)在起用１５年的時(shí)間建成，其中３年完成市政基礎(chǔ)設(shè)施，１０年形成國(guó)際化、生態(tài)化的中心商業(yè)區(qū)，再花２年時(shí)間進(jìn)行完善。因此，珠江新城的發(fā)展，將和天河未來(lái)15年天河的發(fā)展緊密結(jié)合。
廣州CBD的主體部分在天河，使天河CBD可在較短的歷史階段中取得飛躍，并且其發(fā)展路徑將有別于廣州歷史上其他CBD。作為新城區(qū)，天河同時(shí)面臨國(guó)際化、現(xiàn)代化、中心化與城市化的歷史重任，對(duì)于天河的建設(shè)者將是一大挑戰(zhàn)。
就本地因素而言，政府城市擴(kuò)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響頗大。三年前，廣州市政府大肆宣傳"城市中心東移"，東部的天河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大熱特?zé)�。而近兩年，市政府通過(guò)把番禺市撤市建區(qū)，開(kāi)展大規(guī)模"南拓"，城市中心向南轉(zhuǎn)移。在今后20年內(nèi)，番禺片區(qū)的城市建設(shè)用地達(dá)到381平方公里，新容納人口200萬(wàn)人，相當(dāng)于新建一個(gè)廣州城，土地供量充足。
兩三年前在天河區(qū)以每平方米5000元價(jià)格買(mǎi)下的住宅，目前周邊一手樓現(xiàn)價(jià)不過(guò)4500元。而一直是"郊區(qū)樓盤(pán)"概念的番禺區(qū)，原有樓盤(pán)價(jià)格徘徊，新樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)，價(jià)格就接近于廣州市區(qū)。買(mǎi)套房子囤兩年倒手賺一筆的炒樓夢(mèng)越來(lái)越難做了。
此外，廣州房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著今年政府提高企業(yè)入市"門(mén)檻"和供求關(guān)系的變化，該市房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇。截至今年9月底，廣州市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量已不足1100家，比高峰時(shí)期減少了500多家，減幅達(dá)1/3。
不過(guò)，專(zhuān)家還指出，雖然從近期看廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷在加大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看住宅消費(fèi)仍有很大的潛力，目前廣州市區(qū)居民人均居住面積為13.32平方米，遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國(guó)家30～40平方米的水平。因此，隨著廣州中心城市地位的不斷增強(qiáng)，未來(lái)廣州市房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，依然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。
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