2月25日，上海迎來(lái)馬年首個(gè)房地產(chǎn)新政——“滬七條”。當(dāng)日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，《通知》發(fā)布了七條舉措，明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。所有舉措自2026年2月26日起正式施行。
在住房限購(gòu)政策調(diào)減方面，《通知》明確，縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社�；騻�(gè)稅繳納年限，非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房時(shí)，其購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，由原來(lái)的需連續(xù)繳納滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上。同時(shí)，在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。
在公積金政策調(diào)整方面，此次上海大幅提高公積金最高貸款額度，將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。
同時(shí)，優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無(wú)住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。
《通知》還對(duì)相關(guān)稅費(fèi)做了調(diào)整，支持居民置換改善需求。《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，本次出臺(tái)的“滬七條”，是精準(zhǔn)、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化政策。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購(gòu)房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、加速二手房與新房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，又堅(jiān)守“房住不炒”底線，引導(dǎo)需求合理釋放。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來(lái)量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口，剛需與改善需求同步受益，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將更快回歸平穩(wěn)健康運(yùn)行軌道。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“滬七條”是在全國(guó)樓市處于筑底修復(fù)關(guān)鍵階段的背景下，上海推出的精準(zhǔn)適配型政策組合拳。從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，以穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化供給、提升流通為目標(biāo)，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動(dòng)增量市場(chǎng)。
“政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求的釋放，即新市民和新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求、長(zhǎng)期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購(gòu)需求、滬籍家庭的置換升級(jí)需求。”張波說(shuō)。
事實(shí)上，上海購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)鮮明特征。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年12月至2026年1月期間，滬籍居民購(gòu)房占比約為55%至60%，非滬籍居民購(gòu)房占比約為40%至45%。與此同時(shí)，上海戶籍居民住房自有率處于較高水平，而非戶籍人口規(guī)模龐大，數(shù)據(jù)顯示，2024年上海非戶籍人群達(dá)983.49萬(wàn)人，占全市常住人口總數(shù)的比重約為40%。
“非戶籍人群購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，且對(duì)購(gòu)房成本高低、置業(yè)門檻松緊尤為敏感。”李宇嘉表示，激活這一群體的購(gòu)房需求，是消化當(dāng)前上海二手房庫(kù)存、穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格的重要抓手，更是推動(dòng)“賣舊買新”“賣小買大”置換循環(huán)順暢運(yùn)轉(zhuǎn)的核心所在，也是暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)、破解當(dāng)下市場(chǎng)“腸梗阻”癥結(jié)的關(guān)鍵舉措。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。未來(lái)，隨著更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先“止跌回穩(wěn)”，從而發(fā)揮大城市的帶動(dòng)效用，推動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期改善。她認(rèn)為，北京、上海政策已經(jīng)落地，深圳也有望優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
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